Carte T gérant de société immobilière : conditions 2025

La carte T est exigée par l’article 3 de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970) pour toute personne — physique ou morale — qui réalise à titre habituel des transactions sur des immeubles ou des fonds de commerce. Pour un gérant de société immobilière, l’obligation est identique : sans cette carte, aucune commission ne peut légalement être perçue. Conditions, dossier, pièges à éviter : voici ce que vous devez savoir avant de déposer votre demande à la CCI.

La loi Hoguet s’applique à votre société, pas seulement aux agents indépendants

Une idée reçue circule encore dans le secteur : la carte T ne concernerait que les agents immobiliers indépendants ou les agences traditionnelles. C’est faux.

L’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 vise explicitement « les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations portant sur les biens d’autrui ». Votre SARL, SAS, SASU ou même une SCI à vocation commerciale entre dans ce champ dès lors qu’elle agit pour le compte de tiers.

Concrètement, sont concernées :

• Les sociétés de transaction immobilière (achat-vente, location, viager)
• Les sociétés de gestion locative mandatées par des propriétaires
• Les sociétés exerçant une activité de marchand de biens avec mandat pour le compte de tiers
• Les sociétés de conseil immobilier qui perçoivent des commissions sur des transactions

En revanche, une société qui achète et revend ses propres biens (marchand de biens pur) sans jamais agir en qualité d’intermédiaire pour autrui n’est pas soumise à la loi Hoguet. La nuance est essentielle.

⚠️ Attention à la SCI familiale. Une SCI qui détient et loue ses propres biens n’a pas besoin de carte T. Mais si elle commence à gérer des biens appartenant à des associés extérieurs ou à percevoir des honoraires d’entremise, elle bascule dans le champ de la loi Hoguet.

Qui porte les conditions dans la personne morale ?

La carte T est délivrée au nom de la société, mais les conditions de délivrance sont appréciées sur la tête d’une personne physique : le représentant légal (gérant, président, directeur général) ou un salarié expressément habilité par délégation.

C’est l’article 3 de la loi Hoguet complété par l’article 14 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 qui organisent ce mécanisme. En pratique, la CCI va examiner le dossier de la personne physique désignée pour s’assurer qu’elle réunit les quatre conditions cumulatives suivantes :

Condition	Texte de référence	Ce que la CCI vérifie
Aptitude professionnelle	Art. 3 loi Hoguet, Art. 11 décret 72-678	Diplôme ou expérience (voir tableau ci-dessous)
Honorabilité	Art. 9 loi Hoguet	Absence de condamnation pénale incompatible
Garantie financière	Art. 3-1 loi Hoguet, Art. 6 décret 72-678	Si maniement de fonds : garantie ≥ 30 000 € (deux premières années d’exercice)
Responsabilité civile professionnelle	Art. 3 loi Hoguet	Attestation RC pro en cours de validité

Si le gérant change en cours de vie sociale, la CCI doit en être informée et un nouveau dossier doit être déposé. La carte T ne suit pas automatiquement le dirigeant sortant : elle reste attachée à la personne morale, mais sa validité est conditionnée au maintien des conditions dans la tête du représentant légal en poste.

Diplômes et expériences reconnues pour le gérant

L’aptitude professionnelle est la condition la plus technique. Voici les voies reconnues pour le représentant légal d’une société immobilière :

Voie d’accès	Niveau requis	Précision
BTS Professions Immobilières	Bac+2	Diplôme le plus courant, reconnu directement
Licence pro immobilier	Bac+3	Licences mention « métiers de l’immobilier »
Diplôme juridique, économique ou commercial	Bac+3 minimum	Droit, gestion, AES, école de commerce
Expérience cadre dans agence titulaire carte T	3 ans minimum	Attestation employeur + bulletins de salaire
Expérience non-cadre dans agence titulaire carte T	10 ans minimum	Attestation employeur + bulletins de salaire
Expérience non-cadre réduite	4 ans	Si titulaire d’un bac

📌 Formation continue. La loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014, art. 154) impose 14 heures de formation par an (ou 42 heures sur 3 ans) aux titulaires de la carte T. Le non-respect de cette obligation peut entraîner le refus de renouvellement. La loi Macron (loi n°2015-990 du 6 août 2015) a précisé les modalités de contrôle.

Constitution du dossier : le Cerfa n°15312*03 et les pièces à rassembler

La demande de carte T pour une personne morale se dépose à la CCI territoriale du siège social de la société, accompagnée du Cerfa n°15312*03 (Demande/renouvellement de carte professionnelle d’agent immobilier T, G, S).

Ce formulaire unique couvre les mentions T (transactions), G (gestion) et S (syndicats de copropriété). Si votre société exerce plusieurs de ces activités, cochez toutes les mentions correspondantes : chaque mention supplémentaire nécessite un contrôle séparé des conditions, notamment en matière de garantie financière.

Pièces à joindre pour la personne morale :

1. Cerfa n°15312*03 dûment complété et signé
2. Extrait Kbis de moins de 3 mois (ou récépissé d’immatriculation si société en cours de création)
3. Statuts de la société à jour
4. Justificatif de domiciliation du siège social

Pièces relatives au représentant légal (gérant/président) :

1. Copie de la pièce d’identité
2. Justificatif d’aptitude professionnelle (diplôme ou attestation d’expérience)
3. Extrait de casier judiciaire B3 (délivré automatiquement par la CCI via le ministère de la Justice depuis 2021)
4. Attestation RC pro mentionnant expressément les activités de la loi Hoguet
5. Si maniement de fonds : attestation de garantie financière d’un organisme habilité (Galian, Cegc, etc.)

À titre indicatif, comptez 1 à 2 mois de traitement à la CCI à compter du dépôt d’un dossier complet ; le délai dépend de la CCI. Un dossier incomplet est retourné, ce qui repart le délai à zéro.

Changement de gérant, restructuration : les cas particuliers à ne pas négliger

La vie d’une société immobilière génère des situations qui remettent en jeu la validité de la carte T. La CCI n’envoie pas de rappel automatique : c’est à vous d’anticiper.

Changement de gérant. Dès lors que le représentant légal change (démission, révocation, cession de parts entraînant un changement de contrôle), la société doit informer la CCI et déposer un nouveau dossier pour le nouveau gérant. Exercer des transactions immobilières avec une carte T dont le représentant légal désigné ne remplit plus les conditions expose la société à des sanctions pénales (art. 14 de la loi Hoguet : jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende).

Fusion, apport partiel d’actif. La carte T n’est pas transmissible. En cas de fusion-absorption ou d’apport de la branche immobilière à une nouvelle structure, la société absorbante ou bénéficiaire doit déposer une demande de carte T en son propre nom. Le délai d’instruction doit être anticipé dans le calendrier de l’opération.

Ouverture d’un établissement secondaire. L’article 2 du décret n°72-678 impose une déclaration à la CCI compétente pour chaque établissement. Si votre société ouvre une agence dans un autre département, une habilitation spécifique pour le responsable de cet établissement est nécessaire (art. 4 de la loi Hoguet).

Renouvellement. La carte T est valable 3 ans. Le renouvellement se fait avec le même Cerfa n°15312*03, mais la CCI vérifiera également la conformité de la formation continue (loi ALUR). Anticipez 3 mois avant l’échéance.

Les erreurs qui font rejeter le dossier en CCI

Un dossier incomplet ou mal monté peut allonger le délai, voire entraîner un refus. Voici des erreurs fréquentes pour les sociétés immobilières :

Erreur n°1 : oublier la mention exacte sur l’attestation RC pro. La RC pro doit expressément mentionner les activités relevant de la loi Hoguet et le numéro Siret de la société. Une attestation générale « responsabilité civile professionnelle » sans ces mentions est rejetée.

Erreur n°2 : confondre garantie financière et RC pro. Ces deux couvertures sont distinctes et toutes deux obligatoires si la société manie des fonds (dépôts de garantie, loyers perçus pour le compte de propriétaires). La garantie financière est fournie par un organisme de cautionnement spécialisé (Galian-SMABTP, Cegc, etc.), pas par votre assureur RC pro.

Erreur n°3 : déposer un Kbis trop ancien. La CCI exige un Kbis de moins de 3 mois. Un Kbis à jour reflète également les modifications récentes de la dénomination, du capital ou de la représentation légale.

Erreur n°4 : négliger la formation continue lors du renouvellement. Depuis la loi ALUR, l’attestation de formation de 14h/an (ou 42h/3 ans) doit être jointe au dossier de renouvellement. Son absence bloque la délivrance.

Erreur n°5 : oublier les mentions complémentaires. Si votre société exerce à la fois la transaction (mention T) et la gestion (mention G), les deux doivent figurer sur le Cerfa. Certaines CCI facturent des frais distincts par mention.

Pour aller plus loin sur les conditions d’obtention et le montage de dossier, consultez nos guides détaillés : les conditions complètes pour obtenir la carte T, le renouvellement de la carte T étape par étape, et les obligations de formation continue loi ALUR pour les professionnels de l’immobilier.

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En résumé : obtenir la carte T pour votre société immobilière demande de maîtriser à la fois le droit des sociétés (forme juridique, représentation légale) et la réglementation Hoguet (aptitude, honorabilité, garanties). La CCI n’a aucune obligation de vous guider dans la constitution de votre dossier : c’est à vous — ou à votre mandataire — de le déposer complet du premier coup.

Questions fréquentes

Un gérant de SARL immobilière doit-il détenir personnellement la carte T ?

Non, c'est la société qui est titulaire de la carte T. Mais le gérant (ou un salarié habilité) doit réunir les conditions professionnelles prévues par la loi Hoguet pour que la CCI délivre la carte à la personne morale. En pratique, c'est souvent le gérant qui est désigné comme garant des conditions.

Peut-on exercer des transactions immobilières sous une SCI sans carte T ?

Une SCI qui réalise des transactions à titre habituel pour le compte de tiers est soumise à la loi Hoguet et doit détenir la carte T. En revanche, une SCI familiale qui gère uniquement son propre patrimoine sans intermédiaire est hors champ de la loi.

Quels diplômes sont acceptés pour obtenir la carte T en tant que gérant ?

Sont acceptés : un BTS Professions Immobilières, une licence professionnelle en immobilier, ou tout diplôme de niveau bac+3 dans une matière juridique, économique ou commerciale. À défaut de diplôme, 3 ans d'expérience cadre ou 10 ans d'expérience non-cadre dans une agence titulaire de la carte T sont reconnus.

La carte T est-elle attachée au gérant ou à la société ?

La carte T est délivrée au nom de la personne morale (la société). Si le gérant change, un nouveau dossier doit être déposé pour que la CCI vérifie que le nouveau représentant légal satisfait bien aux conditions de la loi Hoguet.

Combien coûte la carte T pour une société immobilière ?

Les frais de dossier CCI s'élèvent à 160 € pour une première demande. Il faut y ajouter le coût de la RC pro (variable selon le chiffre d'affaires) et, si vous faites appel à un prestataire comme LegiDesk, les frais de constitution de dossier.