Carte T et SCI : conditions, limites et démarches

La carte T est délivrée par la CCI territoriale à toute personne physique ou morale exerçant des activités de transaction immobilière à titre habituel et pour le compte d’autrui (loi Hoguet, art. 1). Une SCI peut donc en être titulaire — à condition que son gérant remplisse les quatre critères légaux : compétence, honorabilité, garantie financière et RC pro. Sans carte T, toute activité d’entremise est illégale et expose la société à des sanctions pénales.

Pourquoi une SCI aurait-elle besoin d’une carte T ?

La SCI est avant tout une structure patrimoniale. Elle détient, gère et transmet des biens immobiliers appartenant à ses associés. Dans ce cadre classique, la loi Hoguet ne s’applique pas : une SCI qui vend ou loue ses propres biens n’est pas soumise à l’obligation de détenir une carte T.

La situation change radicalement dès que la SCI commence à agir en tant qu’intermédiaire pour le compte de tiers. Concrètement, cela concerne :

• la mise en relation d’un vendeur et d’un acheteur contre rémunération,
• la négociation d’une vente ou d’une location pour un propriétaire tiers,
• toute activité d’entremise habituelle portant sur des immeubles ou des fonds de commerce.

Dès que ces activités sont exercées à titre habituel, l’article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) impose la détention d’une carte professionnelle. La forme juridique de la structure — SCI, SARL, SAS ou entreprise individuelle — ne change rien à cette obligation.

⚠️ Attention aux montages hybrides. Certaines SCI sont constituées avec pour objet social à la fois la détention de patrimoine et la réalisation d’opérations d’entremise. Cet objet “mixte” est juridiquement risqué : la SCI doit alors impérativement détenir une carte T pour la part commerciale de son activité, au risque de voir ses actes requalifiés et ses honoraires remboursés (art. 14 de la loi Hoguet).

Les conditions légales : elles portent sur le gérant, pas sur la SCI

C’est un point souvent oublié. La CCI ne vérifie pas les “qualités” de la SCI en tant que telle : elle contrôle les conditions remplies par la personne physique désignée comme responsable. C’est l’article 3 de la loi Hoguet qui fixe ce cadre.

1. La compétence professionnelle

Le gérant habilité doit justifier de l’une des conditions suivantes :

Voie d’accès	Détail
Diplôme bac+2	BTS Professions Immobilières (BTS PI) — diplôme de référence
Diplôme équivalent	Licence en droit, économie, commerce avec dominante immobilière
Expérience professionnelle	Salariat dans une agence immobilière titulaire de la carte T, pour une durée qui dépend du diplôme détenu et du statut (cadre ou non-cadre)
VAE	Validation des acquis de l’expérience reconnue par décret

Le décret Hoguet (décret n°72-678 du 20 juillet 1972) précise la liste des diplômes reconnus. La loi Macron (loi n°2015-990 du 6 août 2015) a par ailleurs renforcé les exigences de formation continue : depuis la loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014), le titulaire de la carte T doit suivre 42 heures de formation sur 3 ans (14 heures par an) pour pouvoir la renouveler. La carte est en effet valable 3 ans, puis se renouvelle avec le même Cerfa n°15312*03.

2. L’honorabilité

Le gérant ne doit pas avoir fait l’objet d’une condamnation pour certaines infractions listées à l’article 9 de la loi Hoguet (escroquerie, abus de confiance, infractions financières, etc.). La CCI vérifie ce point via le bulletin n°2 du casier judiciaire.

3. La garantie financière

La SCI doit justifier d’une garantie financière auprès d’un organisme habilité (caisse de garantie, compagnie d’assurance agréée). Cette garantie couvre les fonds détenus pour le compte des clients. Son montant minimum est fixé par le décret n°72-678 : 110 000 € (art. 30), ramené à 30 000 € pendant les deux premières années d’exercice si aucun représentant légal n’a déjà exercé sous la loi Hoguet (art. 32). Elle n’est obligatoire que si la SCI manie des fonds (dépôts de garantie, prix de vente).

📌 Précision utile : Une SCI qui pratique uniquement de l’entremise sans jamais encaisser de fonds pour le compte de tiers peut être dispensée de garantie financière. Dans ce cas, ses mandats doivent l’indiquer explicitement.

4. La RC professionnelle

La souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle est obligatoire (loi Hoguet et décret n°72-678). Elle couvre les dommages causés aux clients dans le cadre de l’activité d’entremise. Des assureurs spécialisés en immobilier proposent des contrats adaptés aux personnes morales.

La procédure de demande : étapes et formulaire

Voici comment une SCI doit procéder pour obtenir la carte T :

1. Désigner un gérant habilité : identifier la personne physique au sein de la SCI qui remplira les conditions de compétence et d’honorabilité. Cette désignation doit figurer dans les statuts ou un procès-verbal d’assemblée.
2. Réunir les justificatifs : diplôme ou attestation d’expérience du gérant, extrait Kbis de la SCI (extrait K ou équivalent au Registre du Commerce et des Sociétés — art. L.123-1 du Code de commerce), attestation de garantie financière, attestation RC pro, copie de la pièce d’identité du gérant, bulletin n°2 du casier judiciaire.
3. Remplir le Cerfa n°15312*03 : il s’agit du formulaire unique de demande ou de renouvellement de carte professionnelle d’agent immobilier (mentions T, G, S). Indiquer le numéro SIREN de la SCI et cocher la mention T.
4. Déposer le dossier à la CCI territoriale compétente (lieu du siège social de la SCI). Le dépôt peut être effectué par courrier recommandé ou en main propre selon les CCI.
5. Attendre la décision : à titre indicatif, comptez 4 à 8 semaines ; le délai dépend de la CCI. En cas d’accord, la carte est délivrée au nom de la SCI avec la mention du gérant habilité.

Ce que la carte T de la SCI ne couvre pas

Obtenir la carte T mention “transactions” ne suffit pas si votre SCI envisage d’autres activités réglementées.

Activité	Mention requise	Remarque
Vente et location (entremise)	T — Transactions	Objet principal de cet article
Gestion locative pour compte de tiers	G — Gestion	Nécessite une mention G distincte
Syndic de copropriété	S — Syndic	Exige aussi une garantie financière renforcée
Vente de ses propres biens	Aucune	Hors champ de la loi Hoguet

Une SCI qui gère des biens pour le compte de tiers et réalise des transactions doit demander les deux mentions T et G sur le même Cerfa n°15312*03. Les conditions sont vérifiées pour chaque mention.

Par ailleurs, rappelons que la SCI reste une société civile : si son activité devient principalement commerciale (achat-revente habituel à des fins spéculatives), elle risque une requalification en société commerciale de fait, avec des conséquences fiscales et sociales importantes (art. L.121-1 du Code de commerce). La carte T ne protège pas contre ce risque si l’objet statutaire n’est pas cohérent.

Lorsque le projet évolue vers une activité régulière de transactions, la transformation de la SCI en société commerciale (SARL, SAS) est une piste à étudier : prévue par le Code de commerce, elle peut se faire sans dissolution, sous conditions notariales et fiscales à vérifier au cas par cas.

Ce que la SCI peut faire sans carte T

Sans carte, la SCI peut acquérir, détenir et céder ses propres biens, donner ses immeubles en location (nue ou meublée, sous conditions), servir de véhicule de transmission patrimoniale entre associés, ou être associée d’une société commerciale titulaire de la carte T. Elle ne peut pas, en revanche, percevoir des honoraires de transaction pour le compte de tiers, rédiger des mandats de vente ou de recherche, ni se présenter comme agent immobilier : ce serait un exercice illégal d’activité réglementée.

Dirigeants salariés et collaborateurs : l’habilitation

La carte T est délivrée au nom de la SCI, mais un seul gérant ne peut pas être partout. La loi Hoguet permet au titulaire de la carte de déléguer à des collaborateurs habilités (art. 4 de la loi Hoguet). Ces collaborateurs doivent :

• être déclarés sur la carte professionnelle de la SCI,
• détenir eux-mêmes les compétences requises (diplôme ou expérience),
• ne pas être frappés d’incapacité ou d’interdiction.

Ils ne sont pas titulaires d’une carte T propre, mais ils peuvent exercer les activités de transaction sous la responsabilité du titulaire (la SCI). Cette organisation est fréquente dans les structures qui emploient plusieurs négociateurs.

⚠️ Changement de gérant = mise à jour obligatoire. Si le gérant habilité quitte la SCI ou perd ses droits, la carte T de la société devient caduque. La SCI doit immédiatement désigner un nouveau gérant habilité et en informer la CCI sous peine de devoir cesser toute activité d’entremise. Le délai de régularisation est de trois mois (art. 3 de la loi Hoguet et décret n°72-678, art. 11).

Les sanctions en cas d’exercice sans carte T

Exercer des activités de transaction immobilière sans carte T est un délit pénal. L’article 14 de la loi Hoguet prévoit :

• une peine d’emprisonnement pouvant aller jusqu’à 6 mois,
• une amende pouvant atteindre 7 500 €,
• la nullité des contrats conclus sans carte (les honoraires perçus doivent être restitués),
• l’interdiction d’exercer la profession.

Ces sanctions s’appliquent aussi bien au gérant personne physique qu’à la SCI en tant que personne morale. La jurisprudence est constante sur ce point : aucune tolérance n’est accordée aux structures qui se croient exemptées en raison de leur forme sociale.

Pour aller plus loin sur les conditions générales de la carte T, consultez notre guide complet sur les conditions d’obtention de la carte T. Si vous souhaitez comprendre le détail du dossier à préparer, notre article comment constituer votre dossier carte T vous détaille chaque pièce requise. Et si votre SCI envisage également la gestion locative, notre comparatif carte T et carte G vous aidera à déterminer quelle(s) mention(s) demander.

---

Pour aller plus loin

• Conditions d’obtention de la carte T : le guide complet
• Constituer votre dossier carte T : liste des pièces justificatives
• Carte T et carte G : quelles différences, lesquelles demander ?
• Renouveler sa carte T : délais, formation continue et procédure
• Obtenir votre carte T avec LegiDesk — réponse sous 48 h ouvrées
• Carte T mention syndic : conditions et démarches

À lire aussi : Carte T gérant de société immobilière : conditions 2025

Questions fréquentes

Une SCI peut-elle obtenir la carte T ?

Oui, une société civile immobilière peut être titulaire d'une carte T dès lors que son dirigeant habilité satisfait aux conditions légales (compétence, honorabilité, garantie financière, RC pro). La carte est délivrée au nom de la société par la CCI territoriale, sur la base du Cerfa n°15312*03.

Quelles sont les conditions pour qu'une SCI obtienne la carte T ?

Le dirigeant (gérant) désigné comme responsable doit justifier d'un diplôme reconnu (BTS Professions Immobilières ou équivalent bac+2) ou d'une expérience professionnelle suffisante. La SCI doit également souscrire une garantie financière auprès d'un organisme habilité et une assurance RC professionnelle, et son gérant ne doit pas être frappé d'incapacité ou d'interdiction.

La carte T d'une SCI couvre-t-elle toutes les transactions immobilières ?

La carte T mention 'transactions sur immeubles et fonds de commerce' couvre les activités de courtage et d'entremise pour la vente ou la location. Elle ne couvre pas la gestion locative (mention G) ni les activités de syndic (mention S). Si la SCI souhaite aussi gérer des biens pour le compte de tiers, elle doit obtenir la mention G.

Une SCI qui vend uniquement ses propres biens a-t-elle besoin de la carte T ?

Non. La loi Hoguet (art. 1) ne s'applique qu'aux activités exercées à titre habituel et pour le compte d'autrui. Une SCI qui cède ou loue ses propres actifs n'a pas besoin de carte T. L'obligation naît dès qu'elle agit en tant qu'intermédiaire pour des tiers.

Que peut faire une SCI sans carte T ?

Elle peut acquérir, détenir et céder ses propres biens, donner ses immeubles en location, servir d'outil de transmission patrimoniale entre associés ou être associée d'une société commerciale titulaire de la carte T. Sans carte, elle ne peut pas percevoir d'honoraires de transaction pour le compte de tiers, rédiger des mandats de vente ou de recherche, ni se présenter comme agent immobilier.

Quel est le délai pour obtenir la carte T pour une SCI ?

À titre indicatif, comptez 4 à 8 semaines après dépôt d'un dossier complet ; le délai dépend de la CCI.