Exercer sans carte T : sanctions pénales encourues

Exercer une activité de transaction immobilière sans carte T expose à des sanctions pénales précises : jusqu’à 2 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende en vertu de l’article 14 de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). À ces peines s’ajoutent la nullité absolue de tous les actes accomplis et l’interdiction définitive de percevoir la moindre commission. Aucune tolérance, aucun délai de grâce.

Ce que la loi Hoguet interdit précisément

La loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, soumet à autorisation toute personne — physique ou morale — qui s’entremêt habituellement dans les opérations portant sur les biens d’autrui. Son article 1er dresse la liste des activités concernées : achat, vente, échange, location ou sous-location d’immeubles bâtis ou non bâtis, fonds de commerce, parts de sociétés immobilières, et toute opération de démarchage connexe.

L’article 3 de la même loi pose la condition fondamentale : pour exercer ces activités, il faut détenir la carte professionnelle délivrée par la CCI. La mention T (transaction) est obligatoire pour tout acte d’entremise à titre onéreux. Sans cette carte, l’activité est illégale dès le premier mandat signé.

Le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise en son article 2 les pièces requises pour obtenir cette carte : justificatifs d’aptitude professionnelle, d’honorabilité, de garantie financière et d’assurance en responsabilité civile professionnelle. Ces conditions ne sont pas optionnelles. Elles sont cumulatives.

⚠️ Attention à une idée reçue répandue : une simple inscription au registre du commerce (RCS, article L.123-1 du Code de commerce) ne suffit absolument pas à légitimer une activité de transaction immobilière. La carte T est une condition distincte, indépendante de l’immatriculation.

Les sanctions pénales : 2 ans et 30 000 €

L’article 14 de la loi Hoguet est sans ambiguïté. Il punit d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € le fait d’exercer les activités visées à l’article 1er sans remplir les conditions légales — dont, en premier lieu, la détention de la carte T.

Ces peines sont celles prévues pour les personnes physiques. Pour les personnes morales (sociétés), l’article 131-38 du Code pénal multiplie par cinq le montant maximum de l’amende, soit 150 000 €.

Profil	Peine d’emprisonnement	Amende maximale
Personne physique	2 ans	30 000 €
Personne morale	—	150 000 €
Récidive (personne physique)	4 ans [À VÉRIFIER]	60 000 € [À VÉRIFIER]

À ces peines principales peuvent s’ajouter des peines complémentaires : interdiction d’exercer l’activité professionnelle en cause, affichage ou diffusion de la décision. La juridiction peut également prononcer la confiscation des sommes indûment perçues.

Les poursuites peuvent être engagées à l’initiative d’un client lésé, d’une organisation professionnelle, ou de la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), qui dispose d’un pouvoir d’enquête et de signalement au parquet.

La nullité des actes : une arme redoutable pour vos clients

Au-delà du pénal, l’article 6 de la loi Hoguet frappe d’une nullité absolue tout acte accompli par une personne non titulaire de la carte T. Cette nullité est d’ordre public : elle peut être soulevée à tout moment, par n’importe quelle partie au contrat, y compris le client qui a pourtant signé et bénéficié du service.

Concrètement, cela signifie :

• Aucune commission ne peut être perçue, même si la vente a bien eu lieu.
• Tout mandat de vente ou d’achat est nul de plein droit, sans qu’il soit besoin de démontrer un préjudice.
• Les sommes déjà versées (dépôt de garantie, honoraires d’agence) peuvent être réclamées en restitution par le client, avec intérêts.

Un propriétaire qui a signé un mandat avec un intermédiaire non titulaire de la carte T peut donc réaliser sa vente seul, sans devoir payer la commission promise — et ce, même si l’intermédiaire a fourni un travail substantiel. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante sur ce point depuis plusieurs décennies.

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Mandataires, réseaux et collaborateurs : qui est exposé ?

La question du mandataire immobilier (agent commercial rattaché à un réseau) est particulièrement sensible. L’article 4 de la loi Hoguet autorise le titulaire de la carte T à délivrer des habilitations à ses collaborateurs pour agir en son nom. Mais cette habilitation doit être formelle, à jour, et le mandant doit lui-même détenir une carte T valide.

Trois situations à risque :

1. Le collaborateur agit sans habilitation valide : il s’expose personnellement aux sanctions de l’article 14, et le titulaire de la carte T peut être poursuivi pour complicité.
2. Le réseau mandant a perdu ou n’a pas renouvelé sa carte T : toutes les habilitations émises deviennent caduques. Les mandataires travaillant sous cette enseigne exercent alors illégalement, souvent sans le savoir.
3. La carte T couvre la mention G (gestion) mais pas T (transaction) : une carte G ne permet pas d’effectuer des ventes. Exercer la transaction avec une carte G uniquement constitue le même délit.

La loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014, art. 24) a renforcé les obligations de formation continue des titulaires de carte T : 14 heures par an ou 42 heures sur trois ans. Un titulaire qui ne satisfait pas à cette obligation voit sa carte non renouvelée — et ses mandataires se retrouvent dans la situation illégale décrite ci-dessus.

La procédure de régularisation : ne laissez pas la situation s’aggraver

Si vous exercez sans carte T, la seule voie de régularisation est le dépôt d’un dossier complet auprès de votre CCI territoriale. Voici les étapes :

1. Rassemblez les justificatifs d’aptitude professionnelle : diplôme de niveau bac+2 dans le domaine immobilier, ou expérience professionnelle de 3 ans sous la responsabilité d’un titulaire de carte T (4 ans si le titulaire était lui-même non diplômé).
2. Obtenez une attestation de garantie financière auprès d’un organisme habilité (ex. Galian, Socaf) si vous détenez des fonds pour le compte de tiers — obligatoire en gestion, optionnelle en pure transaction sans maniement de fonds.
3. Souscrivez une assurance RC professionnelle couvrant les activités visées à l’article 1er de la loi Hoguet.
4. Remplissez le Cerfa n°15312*02 (demande ou renouvellement de carte professionnelle T, G ou S) et déposez-le à la CCI avec l’ensemble des pièces justificatives.
5. Attendez la délivrance : le délai légal est de 1 à 2 mois. La CCI peut demander des pièces complémentaires. Pendant ce délai, l’activité de transaction reste interdite.

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📌 Carte T expirée = même risque qu’une absence de carte. L’article 3 de la loi Hoguet exige une carte en cours de validité. Une carte T expirée ne vous protège d’aucune sanction pour les actes accomplis après la date d’expiration. Le renouvellement doit être anticipé, non subi.

Ce que les concurrents ne vous disent pas

Les articles qui rankent sur ce sujet en 2025 traitent majoritairement de la façon d’obtenir la carte T, non des conséquences de son absence. Trois angles sont systématiquement oubliés :

La responsabilité des dirigeants de société. Lorsqu’une société exerce sans carte T (ou avec une carte expirée), les dirigeants — gérant de SARL, président de SAS — peuvent être personnellement mis en cause, même s’ils n’ont pas signé eux-mêmes les mandats. La jurisprudence assimile leur inaction à une complicité par abstention.

Le cumul des sanctions. Pénal, civil (nullité des actes, restitution des commissions), administratif (interdiction d’exercer prononcée par la CCI ou la juridiction) : ces trois régimes s’appliquent simultanément. Un professionnel condamné pénalement subit aussi la nullité rétroactive de ses actes et peut se voir interdire l’activité pour plusieurs années.

La prescription. Le délai de prescription de l’action pénale est de 6 ans pour un délit (loi du 27 février 2017). Un client lésé peut donc vous poursuivre six ans après les faits, même si vous avez entre-temps régularisé votre situation.

Pour approfondir votre connaissance du cadre réglementaire, consultez nos articles sur les conditions d’obtention de la carte T, sur le renouvellement de la carte T et sur les obligations de formation continue des agents immobiliers.

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Pour aller plus loin

• Obtenir votre carte T avec LegiDesk — dossier complet, suivi CCI, délai 48h
• Conditions et pièces requises pour la carte T
• Renouvellement de la carte T : procédure et délais
• Formation continue obligatoire des agents immobiliers (loi ALUR)
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