Carte T et portage salarial : ce que dit la loi

Le portage salarial et la carte T forment une combinaison encore mal comprise par beaucoup de professionnels de l’immobilier. Pourtant, la réponse légale est claire : un agent immobilier peut exercer en portage salarial, à condition que la société de portage détienne elle-même la carte T et que le salarié porté justifie des compétences exigées par la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970. Voici ce que dit la réglementation, point par point.

Portage salarial en immobilier : le cadre légal issu de la loi Macron

Avant 2015, le portage salarial appliqué aux transactions immobilières se heurtait à un vide juridique pesant. La loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015 a levé cette ambiguïté en reconnaissant explicitement le portage salarial comme mode d’exercice compatible avec les activités régies par la loi Hoguet.

Ce n’est pas une tolérance : c’est une ouverture légale encadrée.

La loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 réglemente l’ensemble des opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce (art. 1). Elle soumet l’exercice de ces activités à la détention d’une carte professionnelle délivrée par la CCI (art. 3). Ni la loi Macron ni aucun texte ultérieur n’ont supprimé cette obligation : ils ont simplement précisé dans quelle structure le titulaire de la carte pouvait opérer.

Le portage salarial immobilier repose donc sur un triptyque :

1. La société de portage obtient et détient la carte T.
2. Elle habilite le salarié porté à représenter la structure lors des transactions.
3. Le salarié porté justifie des aptitudes professionnelles requises par la loi Hoguet.

Ignorer l’un de ces trois maillons expose la société à une invalidation de sa carte et le salarié à une qualification d’exercice illégal.

Qui détient la carte T : la société de portage, pas le salarié

C’est le point le plus souvent mal compris. La carte T ne se délivre pas à une personne physique agissant à titre individuel en portage. Elle est délivrée à la personne morale — la société de portage — ou à son représentant légal personne physique, dans les conditions fixées par l’article 3 de la loi Hoguet.

La demande se fait via le Cerfa n°15312*02 (demande ou renouvellement de carte professionnelle d’agent immobilier, mention T), déposé auprès de la CCI territorialement compétente. Le délai d’instruction est de 1 à 2 mois. Les frais de dépôt s’élèvent à environ 160 €.

Pour obtenir la carte T, la société de portage doit réunir quatre conditions cumulatives :

Condition	Référence légale	Détail
Compétence professionnelle	Art. 3 loi Hoguet, art. 2 décret n°72-678	Diplôme bac+2 immobilier ou expérience salariée (3 à 10 ans selon le niveau)
Garantie financière	Art. 3-1 loi Hoguet, art. 11 décret n°72-678	Obligatoire si la société manie des fonds ; montant réglementé
Responsabilité civile professionnelle	Art. 3-1 loi Hoguet, art. 14 décret n°72-678	Couvre les fautes commises dans l’exercice des missions
Honorabilité	Art. 9 loi Hoguet	Absence de condamnations incompatibles avec l’exercice

⚠️ Attention : une société de portage qui place des salariés sur des missions immobilières sans détenir de carte T valide commet une infraction à l’article 14 de la loi Hoguet. Le risque pénal est réel pour le dirigeant.

Les obligations du salarié porté : compétences et formation continue

Le salarié porté n’est pas un simple exécutant. Dès lors qu’il représente la société de portage dans des actes de négociation ou de transaction immobilière, il entre dans le champ d’application de la loi Hoguet en tant que représentant habilité.

Les conditions de compétence professionnelle

L’article 3 de la loi Hoguet et l’article 2 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 exigent que toute personne habilitée à représenter le titulaire de la carte T justifie de l’une des aptitudes suivantes :

• Diplôme de niveau bac+2 dans les domaines de l’immobilier, du droit, de l’économie ou du commerce (ex. BTS Professions immobilières, licence professionnelle métiers de l’immobilier) ;
• Expérience professionnelle de 3 ans en tant que cadre salarié dans une agence immobilière titulaire de la carte T ;
• Expérience professionnelle de 10 ans en tant que salarié non cadre dans les mêmes conditions (réduite à 4 ans si bac obtenu).

Un salarié porté qui ne remplit aucune de ces conditions ne peut pas légalement représenter la société de portage dans des transactions immobilières, même si la société détient la carte T.

La formation continue ALUR : 14 heures par an

La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 (art. 24) a introduit une obligation de formation continue pour tous les professionnels exerçant sous couvert d’une carte T. L’obligation est de 14 heures par an (ou 42 heures sur une période de 3 ans), incluant au moins 2 heures sur la déontologie.

Cette obligation s’applique au salarié porté habilité, au même titre qu’à un agent immobilier salarié classique ou à un titulaire de carte. Le défaut de formation continue lors du renouvellement de la carte T de la société de portage peut entraîner un refus de renouvellement.

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Monter le dossier carte T pour une société de portage : les étapes

Si vous êtes dirigeant d’une société de portage souhaitant développer une activité immobilière, voici le processus à suivre.

1. Vérifiez que le dirigeant ou un salarié désigné satisfait aux conditions de compétence (diplôme ou expérience) — c’est la condition non négociable de l’article 3 de la loi Hoguet.
2. Souscrivez une garantie financière auprès d’un organisme agréé (caisse de garantie, compagnie d’assurance) si la société est amenée à manier des fonds (art. 3-1 loi Hoguet, art. 11 décret n°72-678).
3. Souscrivez une assurance RC pro couvrant les activités de transaction immobilière (art. 14 décret n°72-678).
4. Constituez le dossier Cerfa n°15312*02 avec l’ensemble des justificatifs (diplômes, attestations d’expérience, attestation de garantie financière, attestation RC pro, extrait Kbis, casier judiciaire).
5. Déposez le dossier auprès de la CCI territorialement compétente (lieu du siège social de la société de portage).
6. Récupérez la carte T — délai moyen de 1 à 2 mois — et rédigez les attestations d’habilitation pour chaque salarié porté représentant la société.

C’est pour cela que LegiDesk peut prendre en charge votre démarche sous 48h : vérification des conditions, montage du dossier, transmission à la CCI et suivi jusqu’à la délivrance de la carte.

Garantie financière et RC pro : les obligations spécifiques au portage immobilier

La loi Hoguet distingue deux situations pour la garantie financière.

La société de portage manie des fonds (dépôts de garantie, acomptes) : la garantie financière est obligatoire, sans exception. Son montant minimum est fixé par l’article 11 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 [À VÉRIFIER : le montant précis est révisé par arrêté ; vérifier le dernier arrêté en vigueur au moment de la publication].

La société ne manie aucun fonds : la garantie financière n’est pas exigée, mais la RC pro reste obligatoire dans tous les cas (art. 3-1 loi Hoguet).

📌 Distinction clé : en portage salarial immobilier, la société de portage est souvent positionnée comme simple intermédiaire qui ne perçoit pas de fonds pour le compte de tiers. Dans cette configuration, l’obligation de garantie financière peut ne pas s’appliquer. Vérifiez systématiquement avec votre conseil ou avec la CCI avant de conclure que vous en êtes dispensé.

La RC pro doit couvrir l’ensemble des missions exercées par les salariés portés sous le couvert de la carte T. Une police trop restrictive (excluant les activités externalisées) peut créer un défaut de couverture sanctionnable.

Ce que les concurrents ne disent pas : les pièges opérationnels

Les articles grand public sur la carte T en portage salarial s’arrêtent généralement à la question “est-ce légal ?”. Ils omettent trois points opérationnels critiques.

Premier piège : la délimitation géographique de la carte T. La carte T est valable sur l’ensemble du territoire français, mais elle est nominativement liée à la société de portage. Si le salarié porté exerce sous une marque personnelle distincte de la raison sociale de la société de portage, il s’expose à une requalification de son activité en exercice illégal.

Deuxième piège : le renouvellement triennal. La carte T se renouvelle tous les 3 ans (art. 3 loi Hoguet). Le dossier de renouvellement doit inclure la preuve de la formation continue ALUR des salariés habilités. Une société de portage dont les salariés portés n’auraient pas suivi leurs 42 heures sur 3 ans se verrait refuser le renouvellement.

Troisième piège : la mention obligatoire de la carte T dans les actes. L’article 4 de la loi Hoguet impose que tout document signé par la société (mandat, compromis) mentionne le numéro de carte T, le nom de la CCI délivrante et la date d’expiration. Un mandat signé sous couvert d’une carte T expirée est nul.

⚠️ Vérifiez la validité de votre carte T avant chaque signature de mandat. En portage salarial, c’est la responsabilité du dirigeant de la société de portage d’informer les salariés portés de la date d’expiration.

Pour aller plus loin sur les conditions générales d’obtention de la carte T, consultez nos articles dédiés :

• Obtenir la carte T : conditions, dossier et délais
• Carte T et expérience professionnelle : quelles années comptent ?
• Renouvellement de la carte T : le guide complet

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Le portage salarial immobilier est une voie légale, souple et de plus en plus utilisée par les négociateurs indépendants souhaitant exercer sans créer leur propre structure. Mais la simplicité apparente du montage masque des obligations précises : carte T détenue par la société, compétences justifiées par chaque salarié habilité, formation ALUR maintenue, RC pro et garantie financière à jour. Un dossier incomplet coûte du temps et expose à des sanctions.