Exercer sans carte T : quelles sanctions ?

Exercer une activité de transaction immobilière sans détenir de carte T valide constitue une infraction pénale immédiate. La loi Hoguet (n°70-9 du 2 janvier 1970) est claire : 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende, nullité des contrats conclus, interdiction de percevoir toute rémunération. Ces sanctions s’appliquent dès le premier acte irrégulier, sans mise en demeure préalable.

Ce que la loi Hoguet interdit précisément

L’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 pose le principe fondamental : nul ne peut exercer habituellement des activités de transaction sur des immeubles ou des fonds de commerce s’il n’est titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la CCI.

Ce texte vise un périmètre large. Sont concernés :

• La vente, l’achat ou la recherche d’immeubles pour le compte d’autrui
• La négociation de compromis de vente ou de promesses unilatérales
• La cession de fonds de commerce
• La location ou sous-location de biens immobiliers à usage non professionnel, dans certaines conditions

L’adverbe « habituellement » a été interprété strictement par la jurisprudence : deux ou trois transactions suffisent à caractériser l’habitude. Certaines cours d’appel ont même retenu l’infraction dès la première opération réalisée dans un cadre commercial organisé.

⚠️ Point de vigilance : la carte T mention « transactions » ne couvre pas la gestion locative. Une agence qui gère des biens pour des propriétaires sans détenir également la carte G (mention gestion) commet une infraction distincte, cumulable avec la première.

Le décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972 précise à son article 2 les conditions d’obtention de la carte et, a contrario, les situations qui constituent un exercice irrégulier. L’article 11 du même décret encadre les obligations de mandats écrits, dont l’absence renforce le caractère illicite de l’activité.

Les sanctions pénales : des peines concrètes, pas théoriques

L’article 14 de la loi Hoguet fixe la sanction de référence :

Type de sanction	Quantum
Emprisonnement	6 mois
Amende	7 500 €
Peines complémentaires possibles	Interdiction d’exercer, affichage du jugement

Ces chiffres représentent le plancher légal. En pratique, plusieurs facteurs aggravent la situation.

La récidive : si l’intéressé a déjà fait l’objet d’une condamnation pour infraction à la loi Hoguet, les peines sont doublées par application des règles générales du Code pénal sur la récidive correctionnelle.

Le cumul avec d’autres infractions : exercer sans carte T s’accompagne souvent d’autres irrégularités — absence de garantie financière, absence de RC pro, défaut de mention légale sur les documents commerciaux. Chaque manquement constitue une infraction autonome. Une enquête de la DGCCRF ou une plainte d’un client lésé peut donc déboucher sur un cumul de poursuites.

L’escroquerie : lorsque le professionnel irrégulier a perçu des fonds (honoraires, dépôt de garantie), les faits peuvent être requalifiés en escroquerie au sens de l’article 313-1 du Code pénal, avec des peines pouvant atteindre 5 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende.

📌 À savoir : les personnes morales (sociétés) ne sont pas épargnées. Une agence structurée en SARL ou en SAS dont le gérant n’est pas titulaire de la carte T peut être condamnée à une amende portée au quintuple (37 500 €), assortie d’une possible dissolution judiciaire en cas de récidive (art. 131-39 du Code pénal).

La nullité des actes : une conséquence civile devastatrice

La sanction pénale est visible. La sanction civile est souvent plus dévastatrice pour le praticien.

L’article 1er de la loi Hoguet conditionne la validité même des contrats conclus par l’intermédiaire à la détention de la carte T. Un mandat de vente signé avec un professionnel non titulaire est nul de plein droit. Cette nullité est absolue : elle peut être invoquée par n’importe quelle partie, à n’importe quel stade de la procédure, et même soulevée d’office par le juge.

Conséquences directes :

1. Le mandat est inexistant. Le “professionnel” n’a aucun droit d’agir au nom du mandant.
2. La commission est irrecevable. L’article 6 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 subordonne expressément le droit à rémunération à la présentation d’un mandat régulier et à la détention de la carte. Sans carte T, aucune commission n’est due, même si la vente a effectivement eu lieu.
3. Le remboursement peut être ordonné. Si des honoraires ont déjà été encaissés, le client peut en obtenir la restitution intégrale par voie judiciaire, avec intérêts.
4. La responsabilité civile est engagée. Tout préjudice subi par le client (mauvais conseil, transaction ratée, perte financière) peut donner lieu à des dommages et intérêts, sans limitation légale.

Sur ce point, la jurisprudence ne laisse aucune marge : la Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que la nullité du mandat prive définitivement l’intermédiaire de toute créance de rémunération, même si son intervention a été réelle et utile (Cass. 1re civ., solutions constantes).

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Comment se régulariser rapidement

La bonne nouvelle : la procédure d’obtention de la carte T est parfaitement balisée. Elle n’impose pas d’attendre des mois si le dossier est correctement constitué.

Les étapes de régularisation :

1. Vérifiez votre éligibilité. L’article 3 de la loi Hoguet liste les conditions : diplôme d’un niveau bac+2 en droit, économie ou commerce immobilier, OU expérience professionnelle justifiée (3 ans comme cadre, 10 ans comme non-cadre, réduite à 4 ans pour les titulaires du baccalauréat).
2. Rassemblez les justificatifs. Diplômes, relevés de carrière, justificatif d’immatriculation, attestation de RC pro, attestation de garantie financière (obligatoire dès lors que vous détenez des fonds pour le compte de clients).
3. Complétez le Cerfa n°15312*02. Ce formulaire unique couvre la demande initiale et le renouvellement pour les mentions T, G et S.
4. Déposez le dossier à la CCI territoriale. Les frais de délivrance sont de l’ordre de 160 € [À VÉRIFIER : montant exact à confirmer sur le barème CCI en vigueur au moment de la publication].
5. Attendez la décision. Le délai légal est de 1 à 2 mois pour un dossier complet. Tout document manquant relance ce délai.

C’est pour cela que LegiDesk peut prendre en charge votre démarche sous 48h : nous vérifions l’éligibilité, constituons le dossier et assurons le suivi auprès de la CCI jusqu’à la délivrance de votre carte.

⚠️ Attention à la période transitoire. Pendant l’instruction du dossier, vous n’êtes pas encore titulaire. Exercer une activité de transaction durant cette période reste une infraction, même si la demande est en cours. Il faut donc suspendre toute activité commerciale irrégulière dès le dépôt du dossier et ne reprendre qu’à réception de la carte.

Les cas particuliers qui créent des zones grises

Plusieurs situations fréquentes génèrent des confusions — et des poursuites inattendues.

Le marchand de biens. Un marchand de biens achète et revend des immeubles pour son propre compte. Il n’agit pas pour autrui, donc la loi Hoguet ne s’applique pas… tant qu’il ne joue pas le rôle d’intermédiaire. Dès qu’il perçoit une commission pour faciliter une transaction entre tiers, il tombe dans le champ de l’article 1er.

Le chasseur immobilier indépendant. Ce professionnel recherche des biens pour le compte d’acquéreurs. Même s’il ne signe pas le compromis, son activité de prospection et de mise en relation constitue une activité réglementée au sens de la loi Hoguet. La carte T est donc obligatoire.

La plateforme numérique. Depuis la loi ALUR (n°2014-366 du 24 mars 2014), les plateformes qui mettent en relation acheteurs et vendeurs de manière habituelle et contre rémunération sont soumises aux mêmes obligations. Le simple fait d’opérer sous format digital ne constitue pas une exemption.

Le mandataire réseau. Les agents mandataires travaillant sous enseigne d’un réseau (type portage salarial immobilier) n’ont pas à détenir personnellement la carte T, à condition de travailler exclusivement sous la responsabilité d’un titulaire. Mais si leur contrat de mandataire est mal rédigé ou si le réseau lui-même n’est pas en règle, ils s’exposent à titre personnel.

Profil	Carte T obligatoire ?	Conditions
Agent immobilier salarié	Non (pour lui)	Son employeur doit être titulaire
Agent mandataire réseau	Non (en principe)	Réseau titulaire + mandat conforme
Chasseur immobilier indépendant	Oui	Toujours
Marchand de biens intermédiaire	Oui	Dès qu’il agit pour autrui
Plateforme de mise en relation	Oui	Si rémunération + caractère habituel
Portail de petites annonces entre particuliers	Non	Pas d’intermédiaire professionnel

Ce que les concurrents ne vous disent pas : la DGCCRF enquête activement

Les articles généraux sur la carte T parlent de conditions d’obtention. Ils passent sous silence un point essentiel : la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) conduit des enquêtes sectorielles régulières dans l’immobilier.

Ces contrôles ciblent notamment :

• Les plateformes et réseaux de mandataires en croissance rapide
• Les agences dont la carte T est expirée (la carte T est valable 3 ans et doit être renouvelée)
• Les professionnels qui exercent après une radiation ou une suspension

La loi Macron (n°2015-990 du 6 août 2015) a renforcé les obligations de formation continue, introduites par la loi ALUR : 14 heures de formation par an (ou 42 heures sur 3 ans) sont désormais requises pour le renouvellement de la carte. Un défaut de formation continue peut justifier un refus de renouvellement — et donc placer le professionnel en situation irrégulière sans qu’il s’en rende compte.

La carte T expirée équivaut à une absence de carte T. Les sanctions sont identiques.

Pour éviter cette situation, il est utile de connaître également les conditions de renouvellement de la carte T et les pièges à éviter lors du dépôt du dossier. Si vous envisagez parallèlement une activité de gestion locative, consultez notre guide sur la carte G pour agents immobiliers. Et si vous souhaitez comprendre l’ensemble du cadre légal avant de vous lancer, notre article sur les conditions d’obtention de la carte T constitue le point de départ indispensable.

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Avertissement : cet article est rédigé à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour toute situation particulière, consultez un professionnel du droit ou contactez LegiDesk pour un accompagnement adapté à votre cas.