Exercer sans carte G : risques et sanctions en 2026

Exercer la gestion locative sans carte G, c’est s’exposer à des poursuites pénales, à la nullité de vos contrats et à la restitution des honoraires encaissés. La loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 est sans ambiguïté : toute opération de gestion immobilière pour compte de tiers, exercée à titre habituel et contre rémunération, requiert une carte professionnelle mention G délivrée par la CCI. Le risque n’est pas théorique — des professionnels ont été condamnés.

Pourquoi la carte G est-elle obligatoire ?

L’article 1 de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 soumet à autorisation préalable toutes les personnes qui, de façon habituelle et contre rémunération, se livrent à des opérations portant sur les biens d’autrui, notamment la gestion immobilière. L’article 3 précise que cette autorisation prend la forme d’une carte professionnelle délivrée par la CCI.

La mention G couvre spécifiquement la gestion immobilière : perception des loyers, suivi des baux, états des lieux, relations avec les locataires. Elle est distincte de la carte T (transactions) et de la carte S (syndic de copropriété), même si ces trois mentions peuvent figurer sur une même carte.

Le décret Hoguet n°72-678 du 20 juillet 1972 détaille, en son article 2, les conditions de délivrance : aptitude professionnelle (diplôme ou expérience), absence de condamnations incompatibles, garantie financière et assurance responsabilité civile professionnelle.

⚠️ Attention aux idées reçues : créer une SAS, une SARL ou une micro-entreprise ne dispense pas de la carte G. La carte est exigée pour la personne morale (via son dirigeant habilité) comme pour le professionnel indépendant. La forme juridique est sans incidence sur l’obligation.

Les sanctions pénales encourues

L’article 14 de la loi Hoguet est le texte de référence en matière de répression. Il prévoit pour l’exercice illégal des activités visées à l’article 1 :

Sanction	Détail
Emprisonnement	Jusqu’à 6 mois
Amende	Jusqu’à 7 500 €
Personnes morales	Amende jusqu’à 37 500 € (quintuple du plafond personne physique, art. 131-38 du Code pénal) [À VÉRIFIER — vérifier le renvoi exact au Code pénal pour le quintuple applicable aux personnes morales]
Peine complémentaire	Interdiction d’exercer l’activité professionnelle concernée

Ces sanctions s’appliquent à chaque infraction caractérisée. Un professionnel ayant géré vingt mandats sans carte G s’expose à vingt infractions distinctes, même si en pratique le parquet regroupe les faits.

La jurisprudence a confirmé à plusieurs reprises que l’ignorance de la loi ne constitue pas une cause d’exonération. Invoquer la bonne foi ou le fait de ne pas savoir que la carte G était obligatoire ne suffit pas à écarter les poursuites.

📌 Sur la prescription : le délai de prescription des délits est de 6 ans depuis la loi n°2017-242 du 27 février 2017. Des poursuites peuvent donc être engagées bien après la fin de l’activité illégale. Un mandat signé en 2021 sans carte G peut encore faire l’objet de poursuites en 2027.

La nullité des contrats : un risque civil majeur

Au-delà du pénal, l’exercice sans carte G ouvre un risque civil considérable. Les tribunaux ont retenu que les mandats de gestion conclus par un professionnel non habilité sont entachés d’une nullité relative, voire absolue selon les juridictions, au visa des articles 1178 et suivants du Code civil et de l’article 6 du même code (ordre public).

Concrètement, cela signifie que :

1. Le propriétaire mandant peut demander l’annulation du mandat à tout moment pendant la durée du contrat ou après son exécution.
2. Les honoraires perçus devront être restitués si la nullité est prononcée, car ils n’auraient pas dû être encaissés.
3. La responsabilité du professionnel peut être engagée si le mandat nul a causé un préjudice au mandant (loyers non perçus, travaux mal supervisés, etc.).

L’article 6 du décret Hoguet n°72-678 du 20 juillet 1972 impose que tout mandat soit établi par écrit et mentionne le numéro de la carte professionnelle. L’absence de ce numéro est en elle-même une irrégularité susceptible d’entraîner des conséquences sur la validité du contrat.

Qui est concerné ? Périmètre exact de l’obligation

La question du périmètre est souvent source de confusion. Voici les situations les plus fréquentes :

Situation	Carte G obligatoire ?
Agence immobilière gérant des biens pour des propriétaires	✅ Oui
Professionnel indépendant (auto-entrepreneur) gérant des biens pour autrui	✅ Oui
Salarié d’une agence titulaire de la carte G	❌ Non (il agit sous couvert de l’employeur)
Propriétaire gérant uniquement ses propres biens	❌ Non (pas de tiers)
Marchand de biens réalisant des transactions	❌ Non (mais carte T requise)
Conciergerie Airbnb gérant les réservations d’autrui	⚠️ [À VÉRIFIER — la qualification dépend de la nature exacte des prestations et de la jurisprudence récente sur les conciergeries de locations saisonnières]

La notion clé est celle de compte de tiers : dès lors que vous percevez des loyers, signez des baux ou représentez un propriétaire dans ses relations avec ses locataires contre rémunération, vous êtes soumis à la loi Hoguet.

La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a par ailleurs renforcé les obligations des titulaires de carte G, notamment en matière de formation continue (14 heures par an ou 42 heures sur 3 ans, article 154 de la loi ALUR). Ne pas satisfaire à cette obligation n’entraîne pas la nullité des actes, mais empêche le renouvellement de la carte.

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Comment obtenir la carte G sans perdre de temps

La procédure est centralisée auprès de la CCI territoriale dont vous dépendez. Le document de référence est le Cerfa n°15312*02 (demande ou renouvellement de carte professionnelle d’agent immobilier, mentions T, G ou S).

Les étapes sont les suivantes :

1. Rassemblez les justificatifs d’aptitude professionnelle : diplôme bac+2 en immobilier, droit, économie, commerce (BTS PI, licence pro, etc.) OU justificatif de 3 ans d’expérience salariée en agence immobilière (10 ans si sans bac).
2. Obtenez une attestation de garantie financière auprès d’un organisme habilité (caisse de garantie, établissement bancaire). Montant minimum fixé par le décret Hoguet, article 11.
3. Souscrivez une assurance RC professionnelle couvrant l’activité de gestion immobilière.
4. Complétez le Cerfa n°15312*02 en cochant la mention G (et T ou S si nécessaire).
5. Déposez le dossier complet à la CCI territoriale compétente, accompagné des pièces justificatives et du paiement des frais.
6. Attendez la délivrance de la carte : le délai légal est de 1 à 2 mois à compter du dépôt d’un dossier complet.

La carte est valable 3 ans et doit être renouvelée avant expiration. Exercer avec une carte expirée est assimilé à l’exercice sans carte.

C’est précisément pour raccourcir cette phase administrative que LegiDesk prend en charge votre démarche carte G : vérification de l’éligibilité, constitution du dossier, dépôt en CCI — le tout sous 48h.

Ce que les autres sources ne vous disent pas

La plupart des articles sur le sujet “gestionnaire immobilier” traitent du métier, du salaire, de la formation initiale. Ils passent systématiquement sous silence trois réalités juridiques concrètes :

Premier angle mort : la responsabilité du dirigeant en société. Lorsqu’une société exerce la gestion immobilière, la carte G est délivrée à la personne morale sur la base des qualifications d’un dirigeant habilité. Si ce dirigeant quitte la structure, la carte devient caduque. L’article 3-1 de la loi Hoguet impose que la société désigne un nouveau représentant habilité dans un délai qui [À VÉRIFIER — délai précis à confirmer auprès de la CCI ou dans le décret d’application]. Toute opération réalisée pendant cette vacance expose la société aux mêmes sanctions.

Deuxième angle mort : la sous-traitance de gestion. Confier la gestion de mandats à un tiers non titulaire de la carte G, même en le présentant comme prestataire technique, peut être requalifié en complicité d’exercice illégal. L’article 4 de la loi Hoguet encadre strictement les conditions dans lesquelles un titulaire de carte peut déléguer certaines missions.

Troisième angle mort : les plateformes numériques. Les “property managers” qui opèrent via des plateformes de type Airbnb ou Booking pour le compte de propriétaires tiers entrent potentiellement dans le champ de la loi Hoguet. Le débat jurisprudentiel est en cours [À VÉRIFIER — état de la jurisprudence 2024-2025 sur les conciergeries et la qualification loi Hoguet]. Ne pas attendre une condamnation pour régulariser sa situation.

Pour aller plus loin

• Obtenir la carte G : conditions, dossier et délais
• Carte T ou carte G : quelles différences ?
• Renouvellement de la carte professionnelle immobilière
• Formation continue loi ALUR : obligations des titulaires de carte G

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Article rédigé par Marie Gattepaille — LegiDesk, formalités juridiques pour activités réglementées. SIRET 929 555 233. Contact : 06 36 55 52 66.