Carte T et SCI : conditions, obligations, démarches

Une SCI (société civile immobilière) peut gérer, louer et transmettre un patrimoine immobilier. Mais peut-elle exercer des transactions immobilières à titre professionnel, c’est-à-dire acheter et vendre pour le compte de tiers contre rémunération ? La réponse est non. La loi Hoguet (n°70-9 du 2 janvier 1970) réserve la carte T aux personnes physiques et aux sociétés commerciales. Comprendre pourquoi — et savoir quelle structure adopter — est indispensable avant de monter votre dossier.

Pourquoi la SCI est incompatible avec la carte T

La SCI est une société civile. Sa nature juridique est au cœur du problème.

L’article 1 de la loi Hoguet énumère précisément les activités soumises à carte professionnelle : les opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location d’immeubles, exercées de manière habituelle et contre rémunération. Ces conditions sont cumulatives.

L’article 3 de la même loi précise qui peut être titulaire de la carte T : les personnes physiques remplissant des conditions d’aptitude professionnelle, et les personnes morales dont le représentant légal ou statutaire satisfait à ces mêmes conditions. Mais la pratique administrative et la jurisprudence constante excluent les sociétés civiles du champ d’application, car elles n’ont pas vocation à exercer des actes de commerce à titre habituel.

⚠️ Attention à la confusion fréquente. Une SCI peut parfaitement acheter et vendre ses propres biens immobiliers. Elle ne peut pas, en revanche, se livrer à des transactions pour le compte de tiers dans le cadre d’une activité professionnelle organisée. Ce second cas relève obligatoirement de la loi Hoguet et nécessite une carte T.

Le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, décret d’application de la loi Hoguet, confirme cette lecture à son article 2 : le dossier de demande de carte T doit mentionner la forme juridique de la personne morale demandeuse. Une SCI ne peut valablement y figurer.

Les structures habilitées à obtenir une carte T

Si votre projet implique des transactions immobilières pour le compte de tiers, vous devez opter pour une société commerciale. Les formes les plus utilisées dans le secteur sont :

Forme juridique	Compatible carte T	Observations
SARL	✅ Oui	Forme la plus répandue en agence immobilière
SAS / SASU	✅ Oui	Souplesse statutaire, adaptée aux structures en croissance
SA	✅ Oui	Réservée aux structures importantes
SCI	❌ Non	Société civile, exclue du champ de la loi Hoguet
Auto-entrepreneur (EI)	✅ Oui (personne physique)	La carte T est au nom de la personne
Micro-entreprise	✅ Oui (sous conditions)	Peu adapté à une activité de transaction structurée

Le représentant légal ou le salarié désigné comme responsable de la carte T doit lui-même remplir les conditions personnelles fixées par la loi Hoguet.

Les conditions personnelles pour obtenir la carte T

Qu’il s’agisse du gérant d’une SARL ou du dirigeant d’une SAS, la personne physique portant la carte T doit satisfaire à quatre exigences cumulatives.

1. Aptitude professionnelle — Le décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (art. 11) prévoit plusieurs voies :

• Diplôme bac+2 minimum en immobilier (BTS Professions Immobilières, licence pro, etc.)
• Diplôme juridique, économique ou commercial de niveau bac+3 ou supérieur
• Expérience professionnelle de 3 ans en tant que cadre dans une agence habilitée
• Expérience professionnelle de 10 ans en tant que non-cadre

2. Honorabilité — L’article 9 de la loi Hoguet exige un casier judiciaire vierge. Certaines condamnations définitives entraînent une incapacité légale à détenir la carte T.

3. Garantie financière — L’article 3-1 de la loi Hoguet impose une garantie financière, obligatoire dès lors que le titulaire manie des fonds pour le compte de clients. Le montant minimal est de 30 000 € pour les deux premières années d’exercice, puis 110 000 € au-delà [À VÉRIFIER : montants à confirmer avec les barèmes en vigueur auprès d’un organisme tel que la GALIAN-SMABTP ou CEGI].

4. Assurance RC professionnelle — Le décret n°72-678 (art. 6) impose la souscription d’une assurance responsabilité civile professionnelle couvrant les conséquences pécuniaires de l’activité.

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Démarche concrète : comment obtenir la carte T

Une fois la bonne structure juridique choisie, voici les étapes à suivre.

1. Immatriculer la société commerciale au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), conformément aux articles L.123-1 et R.123-208 du Code de commerce.
2. Désigner le responsable de la carte T (gérant, dirigeant ou salarié habilité) et rassembler ses justificatifs d’aptitude professionnelle.
3. Souscrire la garantie financière auprès d’un organisme agréé (banque, compagnie d’assurance, caisse de garantie).
4. Souscrire une assurance RC pro couvrant l’activité de transaction immobilière.
5. Compléter le Cerfa n°15312*02 (demande de carte professionnelle T/G/S) et constituer le dossier complet.
6. Déposer le dossier auprès de la CCI territoriale compétente (lieu du siège social de la société).
7. Attendre la décision de la CCI : délai habituel de 1 à 2 mois.

La carte T est valable 3 ans et doit ensuite être renouvelée, toujours via le Cerfa n°15312*02. La loi ALUR (n°2014-366 du 24 mars 2014, art. 24) impose en outre 14 heures de formation continue par an au titulaire, sous peine de non-renouvellement.

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SCI et immobilier : ce que vous pouvez faire sans carte T

La SCI reste un outil puissant dans de nombreuses situations, sans nécessiter de carte T.

Elle peut parfaitement :

• Acquérir, détenir et céder ses propres biens immobiliers
• Donner en location ses immeubles (nu ou meublé, sous conditions)
• Servir de véhicule de transmission patrimoniale entre associés
• Être associée d’une société commerciale titulaire d’une carte T

Ce qu’elle ne peut pas faire, sous peine de poursuites pour exercice illégal d’activité réglementée : percevoir des honoraires de transaction pour le compte de tiers, rédiger des mandats de vente ou de recherche, ou se présenter comme agent immobilier.

📌 Rappel légal. L’exercice sans carte T d’une activité soumise à la loi Hoguet constitue une infraction pénale passible d’un emprisonnement de 6 mois et d’une amende de 7 500 € (art. 14 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972) [À VÉRIFIER : vérifier les montants des sanctions pénales actualisés dans la version en vigueur du décret ou de la loi Hoguet].

Ce que les autres guides oublient de préciser

Les articles généralistes sur la carte T évoquent rarement la question de la forme juridique du demandeur. Ils répondent à “comment devenir agent immobilier” mais pas à “quelle structure est éligible”. C’est pourtant le premier filtre administratif que la CCI applique.

Deuxième point systématiquement absent : la possibilité de transformer une SCI en société commerciale (par exemple en SARL) lorsque le projet évolue vers une activité de transactions régulières. Cette transformation est prévue par le Code de commerce et peut se faire sans dissolution, sous conditions notariales et fiscales [À VÉRIFIER : confirmer les modalités de transformation SCI → SARL applicables, notamment l’impact IS/IR].

Troisième angle ignoré : la carte T pour un salarié. Une société commerciale peut désigner un salarié comme titulaire de la carte T, ce qui lui permet d’exercer des transactions pour le compte de l’entreprise sans que le dirigeant porte personnellement la carte.

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Pour aller plus loin

• Toutes les conditions pour obtenir la carte T en 2026
• Renouvellement de la carte T : délais, pièces, Cerfa
• Carte T et carte G : quelles différences ?
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