Carte T en SNC ou SCS : quelle forme juridique choisir ?

La carte T (transactions immobilières) peut être délivrée à une personne physique ou à une société. Si vous envisagez d’exercer en société en nom collectif (SNC) ou en société en commandite simple (SCS), vous devez maîtriser deux niveaux de règles : celles du droit des sociétés (Code de commerce) et celles de la loi Hoguet (loi n°70-9 du 2 janvier 1970). Ce comparatif vous donne les clés pour choisir en connaissance de cause.

Pourquoi la forme juridique conditionne l’obtention de la carte T

La loi Hoguet, en son article 3, impose que la carte professionnelle soit délivrée à une personne physique ou morale remplissant un ensemble de conditions cumulatives : aptitude professionnelle, honorabilité, garantie financière (si détention de fonds) et assurance en responsabilité civile professionnelle.

Lorsque la demande émane d’une personne morale, c’est le représentant légal qui doit personnellement satisfaire aux conditions d’aptitude. L’article 3-1 de la loi Hoguet précise en outre que les conditions d’honorabilité s’appliquent aussi aux dirigeants et associés désignés pour exercer les activités réglementées.

La forme juridique de la société détermine :

• qui est représentant légal (et doit donc détenir les qualifications) ;
• qui engage sa responsabilité patrimoniale en cas de dettes ;
• comment les associés sont liés entre eux et vis-à-vis des tiers.

C’est pourquoi SNC et SCS ne sont pas neutres : elles produisent des effets juridiques radicalement différents.

SNC versus SCS : les différences fondamentales

Critère	SNC	SCS
Qualité des associés	Tous commerçants	Commandités (commerçants) + commanditaires (non-commerçants)
Responsabilité	Solidaire et indéfinie pour tous	Indéfinie pour commandités, limitée aux apports pour commanditaires
Gérance	Tout associé, sauf clause contraire	Réservée aux commandités (art. L.222-6 Code de commerce)
Cession de parts	Unanimité requise	Unanimité pour commandités ; conditions plus souples pour commanditaires
Imposition	IR par défaut (option IS possible)	IR par défaut (option IS possible)
Carte T : qui doit qualifications ?	Le gérant (représentant légal)	Le gérant commandité

La SNC est une structure où l’intuitu personae est maximal : les associés se font mutuellement confiance et répondent ensemble des dettes sur leur patrimoine personnel. La SCS introduit une distinction entre deux catégories d’associés, ce qui peut attirer des investisseurs passifs (commanditaires) sans leur imposer le statut de commerçant.

Conditions d’aptitude pour le représentant légal (rappel loi Hoguet)

Quelle que soit la forme sociétaire retenue, le gérant qui porte la carte T doit justifier de l’une des conditions suivantes (article 3 de la loi Hoguet, précisé par le décret n°72-678 du 20 juillet 1972, art. 2) :

1. Diplôme : BTS Professions immobilières, licence professionnelle en droit immobilier, master droit de l’immobilier, ou diplôme reconnu équivalent.
2. Expérience professionnelle : 3 ans en tant que salarié habilité d’un titulaire de carte T (cadre) ou 10 ans (non-cadre), réduits à 4 ans pour les non-cadres justifiant d’un bac.
3. Formation continue : 14 heures par an ou 42 heures sur 3 ans, conformément à la loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014, art. 24) — applicable au renouvellement de la carte.

La demande s’effectue via le Cerfa n°15312*02 déposé auprès de la CCI territoriale du siège social de la société. Le délai d’instruction est généralement de 1 à 2 mois.

⚠️ Attention : si votre SNC ou SCS compte plusieurs gérants, chacun d’eux qui participe à des actes relevant de la carte T doit soit être titulaire de la carte, soit être titulaire d’une carte de collaborateur (attestation de collaborateur habilité). L’article 4 de la loi Hoguet sanctionne l’exercice sans carte.

SNC ou SCS : laquelle est la plus adaptée à une agence immobilière ?

La réponse dépend de votre situation concrète.

La SNC convient si :

• vous vous associez avec un ou plusieurs professionnels de l’immobilier qui exercent tous activement ;
• vous souhaitez une gouvernance simple, sans distinction de catégories d’associés ;
• vous acceptez la responsabilité indéfinie, compensée par une assurance RC pro solide.

La SCS convient si :

• vous avez des investisseurs (famille, fonds) qui apportent des capitaux sans vouloir gérer ;
• vous souhaitez séparer le pôle opérationnel (commandités) du pôle financier (commanditaires) ;
• vous voulez attirer des apporteurs de capitaux sans les exposer au risque illimité.

Dans les deux cas, la responsabilité des commandités en SCS et de tous les associés en SNC est indéfinie. Cela implique de calibrer précisément la garantie financière exigée par l’article 3 de la loi Hoguet et le décret Hoguet (art. 14), ainsi que le contrat de RC pro.

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Obligations communes : garantie financière et RC pro

Peu importe la forme juridique, deux obligations sont incontournables dès lors que l’agence détient des fonds pour le compte de clients (dépôts de garantie, acomptes, loyers…).

La garantie financière (art. 3 loi Hoguet, art. 11 et 14 décret Hoguet) doit être souscrite auprès d’un organisme habilité (banque, organisme professionnel, assureur spécialisé). Son montant minimal est révisé périodiquement [À VÉRIFIER : montant actualisé au décret en vigueur — à confirmer avec les barèmes CCI 2025-2026].

L’assurance RC pro est obligatoire pour tout titulaire de carte T, sans seuil de chiffre d’affaires. Elle couvre les préjudices causés aux clients dans le cadre des missions de transaction.

Ces deux obligations s’imposent à la société, pas à chaque associé individuellement. La forme SNC ou SCS n’en modifie pas le principe, mais peut influencer les conditions tarifaires proposées par les assureurs selon le profil de responsabilité des associés.

Les étapes concrètes pour obtenir la carte T en SNC ou SCS

1. Choisissez et immatriculez votre société au RCS (Code de commerce, art. L.123-1) avec un objet social incluant explicitement les transactions immobilières.
2. Désignez le gérant qui remplira les conditions d’aptitude de la loi Hoguet et sera le titulaire de la carte T.
3. Rassemblez les justificatifs d’aptitude du gérant : diplôme ou attestation d’expérience professionnelle, extrait de casier judiciaire.
4. Souscrivez la garantie financière si vous détenez des fonds (auprès d’un organisme habilité).
5. Souscrivez la RC pro couvrant les activités de transaction.
6. Déposez le Cerfa n°15312*02 à la CCI du siège social, accompagné des statuts de la société, de l’extrait Kbis, et des pièces du gérant.
7. Recevez la carte T dans un délai de 1 à 2 mois. La carte est renouvelable tous les 3 ans (loi Macron, loi n°2015-990 du 6 août 2015).

Pour aller plus loin

• Obtenir la carte T : conditions et procédure complète
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